本文摘要：去库存是当前房地产市场调控的主要任务，由于实体商业萧条，商业地产等非住宅去库存形势比住宅更加不利。

去库存是当前房地产市场调控的主要任务，由于实体商业萧条，商业地产等非住宅去库存形势比住宅更加不利。记者专访了解到，不少二三线城市商业、办公用房可售周期已约50个月左右，回应，福建、四川、昆明等地出有台商改住政策。有关专家和业内人士建议，各地可通过供地、规划掌控增量，反对待研发用地、已辟商业用房用于性质更改等多种办法，前进商业地产去库存。商业地产秋末去年以来，我国百货业态经常出现集中于关店潮，百盛、天虹、王府井、万达等著名百货公司重开部分门店。

同时，另一零售主力业态大卖场也陷于业绩下降困境，大润发餐馆首次暂停了快速增长，永辉超市业绩也经常出现了小幅下降，其他一些卖场因为业绩不欠佳，争相减慢甚至停止了开店计划。根据中华全国商业信息中心数据，2016年上半年全国50家重点大型零售企业零售额同比总计上升3.1％，比起上年同期回升了4.2个百分点。

实体商业萧条，使商业地产陷于寒冬。记者驱车沿成都城南的天府大道、益州大道行经，不时可以看见正处于复工状态的商业楼盘。

多达，四川商业地产等非住宅库存最为引人注目，不少二三线城市商业、办公用房可售周期已约50个月左右，成都市中心商业地产可售周期时间则更长。业界体现，现在各地去库存主要注目住宅，商业地产还并未引发充足推崇，但实质上商业地产去库存形势更为不利。商业地产去库存的压力比住宅地产还要大。

商务部市场运营专家、中国商业地产联盟秘书长王永平说道。某机构常务副院长分析，目前成都、沈阳、重庆、天津等二线城市的写字楼空置率皆多达30％，显著低于其他城市；部分城市的短期招商库存早已多达住宅，如2016年5月成都的招商可售面积为1007万平方米，而同期住宅库存仅有为749万平方米。国家统计局数据表明，截至7月末，全国商品房待售面积71382万平方米。

与6月末比起，住宅待售面积增加415万平方米，但同时，办公楼待售面积减少26万平方米，商业营业用房待售面积减少196万平方米。业界人士指出，商业地产去库存形势比住宅更为不利。

今年上半年，时隔福建、昆明之后，商业库存较高的四川省也发售商改住新政策。按照四川的新政，已全部缴清土地出让金的待研发商业用地，可根据土地使用权人申请人，在合乎规划和有关规定条件下，经审核转型为商品住宅用地，新的核定转让价款；已辟开建的商业用房在不转变其他规划条件的前提下，经法定程序批准后并向社会审批无异议后，可转变建筑用于功能，用作教育培训、幼儿园、康养、文化、旅游等经营性、公益性用途。该政策正在逐步实行实施。

近日，成都市工业园规划建设局公布的一则《成都高新区南部副中心科技创业中心片区控规（第8.1版）、石墙片区控规（第4.2版），锦江区裕民片区触规划、包在江桥片区触规划（第3版）、潘家沟片区触规划（第1版）控规改版方案公告》的图纸文件引起业内紧密注目。规划中牵涉到金融城三期土地全方位调整规划，引人瞩目的是，调整范围内大量商业性质土地更改为住宅用地。商改住有助开发商寻求决心王永平说道，目前，商业地产行业呈现出整体性艰难，问题既来自行业内部，如商业规划失控、地产商业项目供应量过大等，也有电商冲击、经济上行等外部因素。因此，商业地产去库存效果，必要关系到市场否能身体健康发展。

开发商仅次于的压力来自于投资后大量物业的库存。阳光100集团常务副总裁范小冲说道，因为开发商本身的资金成本相当大，如果租金无法多达资金利息、物业无法迅速所求，开发商压力还是相当大的。

在这些压力下，商业地产开发商开始争相寻求决心。北辰实业股份有限公司总经理曾劲说道，北辰仍然以北京为中心在发展，但近年来，也转入了武汉、杭州、南京、苏州、长沙等全国多个城市，研发了20多个项目，其中少有大体量的商业地产项目。按眼下形势，我们不回避出售或租赁一部分商业资产，以盘活商业资产。以酒店＋地产模式经营为特色的成都明宇实业董事长张建明回应：面临当前的市场形势，必须有新的商业业态来填满，商业地产项目一定要创意才有决心。

四川的新政受到业界青睐。成都一位开发商说道，政府实施这个商改住政策有如雪中送炭，通过商改住政策，给部分开发商获取了一个合法德舰的机会。四川新政实施后，一些符合条件的商业用地开发商不会尽早展开商改住的更改。

长年研究土地和住房市场的西南财经大学经济学院副教授刘璐指出，由于住宅本身供应量极大，这些商业项目变性后，会对原先住宅市场构成大冲击，但是商业用地一般方位较好，在改变为住宅用地之后，不会建设一些较不受市场欢迎的高性价比住宅产品。业内人士指出，商改住未来将会加快商业地产去库存。成都业内人士分析说道，首先，有助减轻商业地产积压，不利于盘活城市资源。其次，商业项目改为住宅产品后，产权未来将会从原本的40年变为70年，这可以强化开发商和投资者的信心。

第三，成都等地多年来实行低容积率指标，特别是在是商业用地，这次商改住政策，也许是政府展开产业深度改革的机会。去库存宜分类施策有保留力住建部住房专家委员会副主任、中国商业地产联盟理事长顾云昌说道，当前去库存呈现出三大特征：库存大、分化大、可玩性大。

政府的责任是确实管控好土地的供应量，不要什么地段好什么地段就买商业地产，不要这个地方一定要做写字楼、这个地方一定要做购物中心，而是要根据市场需求，该不断扩大的不断扩大，该增加的增加，有保留力。对于商业地产去库存，涉及专家和业内人士建议：一是优化供应结构，通过供地、规划等途径掌控增量。

按照一市一策一县一策的原则，因地制宜制订商业地产去库存措施。对于库存量大的三四线城市，要停止商业用地转让。而在供需紧绷的一二线城市，必要增大土地供应，避免价格上涨过慢。

二是参照福建、四川、昆明等地作法，反对待研发用地、已辟商业用房用于性质更改。刘璐回应，一般来说，商业用地价格要高于住宅用地价，如果转变土地用途，土地出让金的补缴标准是什么？是按照起拍价还是按照周围其他地块的参考价？这在商改住政策中要细化实施。三是减少房企资金压力。

业界期盼免除非住宅房产税，中止企业所得税及土地增值税预征，减少营改增增值税税率，具体利用地下基础设施构成的有产权可售车库、无产权可售车库皆能作为公共设施设施在企业所得税前扣减等。

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